Tribunal

STJ - 30.03.2017 - Alteração anormal das circunstâncias, Contrato de compra e venda

II - Para que seja possível a resolução ou, ao menos, a modificação das cláusulas do contrato fundada na alteração anormal das circunstâncias, mister se torna que: (i) a alteração ocorrida não seja o desenvolvimento previsível de uma situação conhecida à data da celebração do contrato; (ii) essa alteração torne o cumprimento da obrigação ofensivo dos princípios da boa fé; e (iii) não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.

I - Embora a crise económica que afectou o nosso país seja um facto notório, não é, por si só, suficiente para que se possa recorrer, sem mais, ao instituto da alteração anormal das circunstâncias previsto no art. 437.º do CC, sendo antes necessário que haja uma correlação directa, que seja factualmente demonstrada, entre a crise económica geral e a actividade económica concreta de determinado agente económico.

III - É próprio dos contratos de compra e venda de imóveis, com opção de recompra em determinado prazo, o risco de o vendedor não conseguir exercer o direito de opção de (re)compra quando apenas se propôs recomprar se e quando encontrasse interessado na compra do bem, por valor superior ao da recompra.

IV - A possibilidade de o vendedor não exercer os referidos direitos de opção, apesar de ser um cenário indesejado, não era um cenário que as partes pudessem não ter previsto no momento em que celebraram os contratos, sendo que as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar só são relevantes para efeitos de revisibilidade ou resolubilidade do negócio se forem comuns a ambas.

V - Não resultando dos referidos contratos que o vendedor tivesse a obrigação de recomprar em determinado prazo, mas antes apenas que tinha a opção, ou seja, o direito de o fazer, não há obrigação que se possa exigir (e cujo cumprimento pudesse afectar gravemente os princípios da boa fé), nem espaço para a aplicação do art. 437.º do CC por falta de verificação dos respectivos pressupostos.

VI - Mesmo que se verifiquem os pressupostos da resolução, a parte que não esteja em condições de restituir o que houver recebido não tem o direito de resolver o contrato (art. 432.º, n.º 2, do CC).

Decisão completa aqui.