Noticias

Bens penhorados. Azar para uns, oportunidade para outros

Desde o início do ano o fisco penhorou mais de dois mil imóveis. Mas a lista não fica por aqui. Há artigos para praticamente todos os gostos e a preços de saldo.

Comprar um T0 em Cascais a partir de oito mil euros ou um carro por menos de mil é possível se recorrer aos bens penhorados pelo fisco. A autoridade fiscal já colocou no mercado mais de duas mil casas penhoradas desde o início do ano. Comprar a preço de saldo é uma das vantagens de recorrer a esta modalidade que está a ganhar cada vez mais adeptos. Há artigos para todos os gostos e, na maioria dos casos, esta opção acaba por sair mais barata do que a compra normal de uma casa. Tendo em conta que os orçamentos familiares estão cada vez mais asfixiados, esta pode ser uma boa notícia para os consumidores.

Mas compensa? Tudo depende do bem em causa, mas geralmente os artigos que são penhorados apresentam um preço inferior ao valor que é praticado no mercado. No entanto, não se esqueça que as propostas apresentadas podem ser mais altas do que o preço base. Por isso, o melhor é analisar caso a caso e, a partir daí, decidir se vale mesmo a pena comprar por esta via, até porque nunca deve comprar um bem sem o ver primeiro, quer seja uma casa, um carro ou, até mesmo, um simples móvel. Além disso, deve assegurar-se de que não há base legal para que a penhora possa ser impugnada pelo executado. Para isso, deve começar por consultar o processo. Ao mesmo tempo, deve fazer uma análise documental para saber se os registos estão actualizados relativamente aos intervenientes no processo (ver caixas ao lado).

A compra pode ser feita através de carta fechada, negociação particular ou através de leilões, que podem ser realizados pelas finanças, segurança social ou por empresas especializadas. Neste último caso, estes eventos são geralmente organizados a pedidos das instituições financeiras. Se for o fisco a organizar, o anúncio dos bens é feito em editais, jornais da região ou no portal das Finanças.

Conselhos No caso dos imóveis, pesquise aqueles que estão disponíveis e seleccione os que interessam. Regra geral, é publicada na internet uma lista com fotos e dados de cada lote: local, ano de construção, tipologia, área e base de licitação. Informe-se sobre a situação fiscal do imóvel, direitos de preferência, usufruto ou arrendamentos. Nos leilões privados, regra geral, as casas já estão livres de ónus e encargos. Faça uma estimativa do valor real, para não pagar mais do que numa compra directa. Nas leiloeiras pode pedir uma cópia da caderneta predial, com o valor patrimonial. Este valor estará perto do real, se o imóvel já tiver sido registado segundo as novas regras. Caso contrário, faça uma simulação na página das Finanças. Visite a casa para avaliar o seu estado, acessos e zona envolvente. As casas em mau estado podem ser um bom negócio, mas convém avaliar o custo das obras e o valor final de mercado.

Como travar a penhora As penhoras de bens são muito comuns, principalmente quando se trata de casas, mas qualquer bem pode ser alvo de penhora, como os salários, carros, contas bancárias, contas poupança-habitação e poupança-reforma, pensões, barcos e créditos. Tudo depende do valor em dívida. Por isso mesmo, o primeiro passo a dar deve ser o pagamento do montante em falta. Já sabe que se deixar acumular uma dívida, esta tem tendência para crescer, devido aos juros que se podem acumular se houver pagamentos atrasados. Como tal, se for confrontado com uma situação de incumprimento, deverá regularizar o pagamento e normalmente terá 30 dias para o fazer. Caso não concorde com a existência da dívida, pode reclamar, mas apenas depois de pagar o valor em falta. Se o Estado não tiver razão, será obrigado a devolver-lhe o valor em causa com juros de mora.

Se optar por não pagar e apenas reclamar tem 120 dias para o fazer, se for uma reclamação graciosa, e 90 dias no caso de uma impugnação judicial. Contudo, se não pagar o montante em dívida, deverá receber uma citação de penhora, um documento que alerta o contribuinte para o processo que se segue. Tem novamente um prazo de 30 dias para pagar, mas este pagamento já inclui juros de mora.

Critérios de penhora O bem a penhorar deve respeitar o montante da dívida, custos processuais e juros de mora. Por exemplo, não se pode penhorar uma casa de 150 mil euros para cobrir uma dívida de 30 mil euros. Neste caso, o fisco deverá recorrer a contas bancárias ou a carros. A autoridade fiscal pode também penhorar bens cujo valor seja mais fácil de realizar. O devedor pode ainda indicar os bens que tem e oferecê-los à penhora, uma forma mais fácil para ter algum controlo sobre o processo.

Truques

1- Venda de bens

Oferta variada As Finanças podem penhorar os bens e pô-los à venda em leilão caso um contribuinte não cumpra as suas obrigações fiscais. O objectivo é que as receitas daí resultantes cubram as suas dívidas. Os bens penhorados são publicados no site das Finanças (www-e-financas.gov.pt/vendas) e, a partir daí, pode ter acesso a todo o tipo de bens. A oferta é variada: pode encontrar casas, carros, participações sociais em sociedades, roupa, sapatos, material informático, etc. No caso de ser um imóvel, tem geralmente acesso à informação sobre a sua localização, tipologia e uma breve caracterização da casa. Pode também visitar o imóvel e neste caso fica a saber o prazo e as horas em que pode observar o imóvel.

2-Como negociar

Carta fechada ou negociação particular Existem duas modalidades de venda. Por carta fechada é a forma mais habitual de negociar. Ou seja, são os tradicionais leilões em que cada interessado faz uma licitação que só ele conhece (daí chamar-se carta fechada) e depois numa determinada data e a uma determinada hora as Finanças verificam que licitações foram feitas. Neste caso, ganha o interessado que faz a licitação mais alta. A negociação também pode ser feita individualmente, neste caso é atribuído um mediador à venda e esse é responsável por realizar a venda. Isso significa que alguém interessado na compra de um bem por negociação particular deve contactar o mediador e negociar com o mesmo.

3-Cuidados a ter

Análise cuidada Pode fazer as suas pesquisas através do site da venda electrónica de bens penhorados pelas Finanças. O processo pode e deve ser consultado com o objectivo de detectar se há base legal para que a penhora possa ser impugnada. O consumidor deve também fazer uma análise documental com vista a determinar se os registos estão actualizados relativamente aos intervenientes no processo. Tenha em atenção que algumas vendas dizem respeito apenas a uma parte da propriedade. Ou seja, pode tratar-se de um bem que tem vários proprietários e a venda pode estar limitada apenas a uma parte da propriedade (por exemplo, 1/2 ou 1/3).

4-Licitação

Abertura de propostas Para fazer uma licitação tem de aceder à página de detalhe da venda no site das Finanças. Deve comparecer no local de abertura de propostas na data e hora marcadas. Se o valor mais elevado for oferecido por dois ou mais interessados, inicia-se a licitação entre esses interessados, salvo se declararem que pretendem adquirir os bens em co--propriedade. Se só um dos interessados que licitou o valor mais elevado estiver presente, este pode cobrir a proposta dos outros. Se nenhum dos interessados quiser cobrir as propostas, estas são sorteadas para determinar quem ganha. O leilão pode ser alargado até 6 meses (mediante apresentação de um requerimento).

5-Obrigações

Timings Depois de apresentar uma proposta fica obrigado a comprar o bem no caso do seu valor ser o mais alto (a proposta só pode ser retirada numa circunstância: se o acto de abertura da mesma for adiado por mais de 90 dias em relação ao primeiro dia designado para o efeito). Por isso, é imprescindível uma vistoria ao bem que pretende adquirir (tenha também cuidado com o valor da sua proposta, confirme sempre o valor antes de a submeter). Após a abertura das propostas, se a sua for a vencedora terá de pagar imediatamente pelo menos 1/3 do valor e o restante no prazo de 15 dias (nas compras de valor superior a 51 mil euros). O prazo pode ser alargado até 6 meses mediante um requerimento.

6-Imprevistos

Recorra a um advogado Muitas vezes surgem casos de compras que correram mal. Na maior parte dos casos, os compradores não tomaram todas as precauções necessárias e não respeitaram todos os cuidados que seriam necessários. Por exemplo, os compradores não realizaram uma vistoria ao bem que pretendiam adquirir e depois da compra verificaram que o mesmo não estava nas condições que esperavam ou licitaram por um valor muito acima do pretendido. É o caso de fazer uma licitação de 400 mil euros quando se pretendia licitar 40 mil euros. Se alguma coisa correr mal, a melhor alternativa para os interessados é recorrer a um advogado. Nem sempre é fácil resolver este tipo de problemas.

in ionline | 18-02-2013 | Sónia Peres Pinto